sábado, 29 de dezembro de 2007

Alteração pontual de zoneamento (2)

Os fatos :

A lei complementar 039/2002 alterou o zoneamento dos imóveis localizados na Cristóvão Nunes Pire, no centro de Florianópolis, uma das características desta via é não possuir saída.

Com base nos parâmetros urbanísticos do plano diretor de 1976, foram construídos naquela rua diversos prédios residenciais com doze pavimentos. As novas regras impostas pelo plano de 1997 visavam limitar o volume de construções voltadas para uma via que não possui capacidade de absorver maior fluxo de veículos.

Esta lei complementar também alterou o uso da área atualmente ocupada por um posto de gasolina localizado na esquina da rua Padre Roma com a avenida Paulo Fontes. Na eventualidade de ocorrer o fechamento deste posto poderá ser construído no local um prédio com até 15 pavimentos + ático, agravando assim os problemas de tráfego de uma região que já são críticos nos dias de hoje.

Pergunta-se :

A quem beneficiou esta mudança pontual de zoneamento?

Quais foram os vereadores que propuseram e aprovaram esta lei ?

Até quando a população de florianópolis vai aceitar estas mudanças clientelistas do plano diretor sem reagir ?

LEI COMPLEMENTAR 039/2002

ZONEAMENTO ANTERIOR : ATR-4 NOVO ZONEAMENTO : AMC-6

ÍNDICE DE APROVEITAMENTO : 1 ÍNDICE DE APROVEITAMENTO : 3

GABARITO : 3 GABARITO : 12

TAXA DE OCUPAÇÃO : 50 % TAXA DE OCUPAÇÃO : 25 %


ÁREA VIÁVEL DE CONSTRUÇÃO PARA CADA 1.000,00 M2 DE TERRENO :


ATR-4 : 1.000,00 m2 AMC-6 : 3.000,00 m2

LEI COMPLEMENTAR CMF Nº 039/2002

Art. 1º - Fica alterada para Área Mista Central–6 (AMC-6), parte da Área Turística Residencial-4 (ATR-4) localizada na UEP-1, Centro, conforme delimitação no mapa anexo, parte integrante desta Lei.

Parágrafo Único Parágrafo ùnico– Fica mantida a Área de Preservação Histórica (APC-1), com 02 (dois) pavimentos, sem pilótis e ático.

Responsabilidade política :

Esta alteração foi proposta e aprovada pela Câmara de Vereadores.







Alteração pontual de zoneamento

Os fatos :

Alguns aspectos são comuns ao planejamento urbano em praticamente todos os países do mundo. um deles é que a cada novo plano diretor criado para orientar o desenvolvimento das cidades, ou parte delas, as regras tornam-se mais restritivas em virtude do conhecimento adquirido acerca do desenvolvimento ocorrido até a formulação da nova lei.

Significa que os planejadores determinam novos limites de ocupação para alguns setores das cidades visto que eles já atingiram, ou estão em vias de atingir, o maior adensamento possível.

O plano diretor de 1997, reviu o uso de diversas áreas, especialmente no centro de florianópolis, as quais, segundo o plano de 1976, permitiam um grande volume de construções.

Boa parte das áreas que foram objeto de restrições encontram-se em setores da cidade onde o sistema viário está saturado. a capacidade de tráfego e estacionamento existente nas ruas destas áreas, onde os parâmetros urbanísticos foram alterados, tinham como objetivo a diminuição do volume de construções pois elas implicariam, entre outras conseqüências, no agravamento dos problemas de congestionamento.

Os objetivos deste planejamento vem sofrendo alterações grosseiras por meio de um instrumento utilizado pela Câmara de Vereadores : as mudanças pontuais de zoneamento. Estas alterações das regras do uso do solo, que pouco tem a ver com os interesses da população da cidade, atendem a solicitações específicas, geralmente em atendimento a interesses de pessoas ou empresas. Este fenômeno é conhecido como clientelismo, cuja definição pode ser encontrada no dicionário publicado pelo professor Aurélio Buarque de Holanda :


Clientelismo [De clientela + ismo] S.m.

Antrop.1. Tipo de relação política em que uma pessoa (o patrão) dá proteção a outra (o cliente) em troca de apoio, estabelecendo-se um laço de submissão pessoal que, por um lado, não depende de relações de parentesco e, por outro, não tem conotação jurídica.

Dentre as leis “clientelistas” que alteraram o plano diretor criado por meio da lei complementar 001/1997, um caso exemplar de alteração pontual é representado pela lei complementar 033/2001. Ela altera o zoneamento da rua Padre Clemente que tem apenas setenta metros de extensão e cinco imóveis com frente para ela.

Encontra-se numa região que apresenta alto volume de tráfego e poucas alternativas de estacionamento no horário comercial, devido a sua proximidade com o hospital dos servidores e de um grande número de clínicas, escritórios de empresas e de profissionais liberais instalados em casas da região.

A alteração do zoneamento implicará na viabilização de prédios comerciais, que poderão adquirir índice de aproveitamento através dos mecanismo de transferência dos direitos de construção, atingindo um gabarito de até 15 pavimentos + ático.

A quem beneficia esta modificação pontual de zoneamento? Certamente não a população de florianópolis.

Por outro lado, os números apresentados abaixo demonstram que os proprietários dos imóveis localizados naquela rua, obtiveram através da mudança pontual de zoneamento uma valorização de 75% no seu patrimônio.

Pergunta-se :

1 - Até quando a população de florianópolis vai aceitar mudanças clientelistas do plano diretor sem reagir?

2 - Quais vereadores aprovam leis como estas, contrárias ao bom senso ?

Zoneamento

Lei 001/1997 Lei 033/2001

Zoneamento : ARP*-5 (original) Zoneamento : ARP*-6 (alterado)

Índice de aproveitamento : 1,3 Índice de aproveitamento : 2,3

Gabarito : 4 / 6 Gabarito : 8 / 12

TAXA DE OCUPAÇÃO : 33 / 31 % TAXA DE OCUPAÇÃO : 29 / 25 %

ÁREA VIÁVEL DE CONSTRUÇÃO PARA CADA 1.000,00 M2 DE TERRENO :

ARP*-5 ; 1.300,00 m2 ARP*-6 ; 2.300,00 m2

LEI COMPLEMENTAR CMF Nº 033/2001

Art. 1° Fica alterada para Área Residencial Predominante*-6 (ARP*-6), parte da Área Residencial Exclusiva *-5 (ARE*-5), localizada na rua Padre Clemente, conforme delimitação no mapa anexo, parte integrante desta Lei.

Responsabilidade política :

Esta alteração foi proposta e aprovada pela Câmara de Vereadores.





sexta-feira, 28 de dezembro de 2007

Prédio em desacordo com o Plano Diretor (Pólos Geradores de Tráfego)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um hotel localizado na esquina das ruas Bocaiuva e Altamiro Guimarães, no centro de Florianópolis.

Segundo dados publicados no site deste estabelecimento, ele conta com 95 apartamentos e áreas de convenções/reuniões para atender 200 pessoas além de um restaurante com capacidade para 80 clientes.

Aplicando-se os parâmetros estabelecidos pelo Plano Diretor do município de Florianópolis em relação aos dados publicados na Internet verifica-se que deveriam existir, no mínimo, 74 vagas de garagem.

Não há informações acerca do número de vagas de garagem efetivas. Por outro lado é possível verificar a inexistência de vagas para taxis, ônibus bem como para carga e descarga.

Além da questão relativa às vagas, encontra-se instalada na área de afastamento obrigatório, junto a rua Altamiro Guimarães, uma central de gás com cerca de 3 metros de altura o que entra em choque com os dispositivos do código de obras que limita construções desta natureza a um máximo de 2,10 metros.

Pergunta-se : que a condição especial permitiu a esta obra obter habite-se sem contar com as vagas estipuladas pelo plano diretor além de apresentar construções irregulares no recuo obrigatório ?

Zoneamento

ATR-7 (Área Turístico Residencial)

Gabarito : 12 pavimentos

Taxa de ocupação : 25 %

Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Anexo V : Padrões para estacionamentos

São obrigatórias para os hotéis e meios de hospedagem enquadrados como PGT-1 (Pólos Geradores de Tráfego / Categoria 1) :

· 1 vaga de garagem para cada unidade de hospedagem com área menor ou igual a 50 m2

· 1 vaga de garagem para cada unidade de hospedagem com área maior que 50 m2

· 1 vaga de garagem para cada 10 m2 de salas de convenções, bares, restaurantes ou boites

· 1 vaga de garagem para cada 100 m2 de áreas de uso público

· 1 vaga para ônibus para cada 40 unidades de alojamento

· 2 vagas para carga e descarga

· 1 vaga de ônibus para embarque e desembarque

· 2 vagas para taxi

Anexo VIII : Tabela dos Pólos geradores de Tráfego

São considerados PGT-1 (Pólos Geradores de Tráfego / Categoria 1) todos os hotéis e demais meios de hospedagem que possuirem de 50 a 200 unidades de hospedagem.

LEI COMPLEMENTAR Nº 060/2000 – CÓDIGO DE OBRAS

Art. 235 As instalações de gás nas edificações deverão ser executadas de acordo com as normas da ABNT e do Corpo de Bombeiros, sendo obrigatória nas edificações a utilização de aparelho sensor de vazamento de gás.

Parágrafo Único - Será permitida a instalação de central de gás na área relativa ao afastamento frontal, limitada sua altura máxima em 2,10m (dois metros e dez centímetros) acima do nível do passeio.

Sumário :

Um edifício destinado a abrigar um hotel teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não atender as normas definidas no Plano Diretor e Código de Obras de Florianópolis.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP e IPUF.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor as exigências relativas a vagas de estacionamento e serviços.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.




Prédio com afastamentos em desacordo com o Plano Diretor (3)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um conjunto residencial, construído em 2001, na rua Ruy Barbosa frente à praça Professor Amaro Seixas Neto, no bairro da Agronômica.

O plano diretor do município determina que as escadarias e rampas de acessos de veículos aos prédios deverão obedecer um recuo de 2,00 metros em relação à testada dos terrenos sobre os quais são construídos.

Em 2001, durante o período de construção do conjunto, tornou-se evidente que esta obra não atendia aos condicionantes estabelecidos pela legislação em vigor.

Pergunta-se : qual a condição especial que permitiu a este conjunto residencial ignorar o recuo obrigatório de 2,00 metros estipulado pelo plano diretor ?

Zoneamento

ARP-7 ( Área Residencial Predominante)

Gabarito : 12 pavimentos

Taxa de ocupação : 25 %

Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Art. 63 – O número de vagas de estacionamento, suas dimensões,esquemas de acesso e circulação, obedecerão aos anexos V, VIII e XI desta lei.

Parágrafo terceiro – As rampas de acesso ou escadarias deverão ser construídas no interior dos terrenos, iniciando-se a 2,00 m (dois metros) do alinhamento previsto para o muro, conforme desenho a seguir.

Sumário :

Um edifício residencial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não respeitar os afastamentos obrigatórios determinados pela legislação que disciplina o uso do solo.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A- Alterar, no Plano Diretor, os afastamentos obrigatórios das edificações em relação às divisas dos terrenos sobre os quais serão implantadas.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.






Prédio com afastamentos em desacordo com o Plano Diretor (2)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um galpão construído na rua Duarte Schutel no centro de Florianópolis. A obra foi licenciada e executada observando os parâmetros urbanísticos vigentes.

Após a obtenção do habite-se o prédio foi ampliado ocupando 100% do recuo de ajardinamento obrigatório. Com esta ampliação a taxa de ocupação máxima permitida no pavimento térreo e nos pavimentos garagem dos prédios construídos no centro da cidade, limitada a 80% da área do terreno, também foi ultrapassada.

Além da ilegalidade, verifica-se que a construção fere o conjunto dos prédios vizinhos.

Em diversos estabelecimentos comerciais localizados na região central encontram-se coberturas leves, executadas com materiais translúcidos e pé direito baixo, elas não ferem a harmonia da paisagem urbana. Instalações comerciais com estas características também são encontradas na rua Duarte Schutel.

Vale observar que a SUSP (Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos), órgão responsável pela aprovação de projetos e da liberação de alvarás e habite-se, está instalada a cerca de 100 metros do local onde foi construído o hotel o que elimina a possibilidade de que os técnicos desta secretaria não tivessem conhecimento da obra.

Pergunta-se qual a condição especial que permitiu a esta obra ocupar o recuo obrigatório de ajardinamento estipulado pelo plano diretor ?

Zoneamento

AMC-6 (Área Mista Central)

Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Sumário :

Um galpão foi construído na região central da cidade. A obra obedeceu aos parâmetros urbanísticos determinados pelo Plano Diretor. Posteriormente, após a obtenção do habite-se, ocorreu uma ampliação ilegal.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, as autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, os critérios de utilização dos recuos obrigatórios das edificações. Este procedimento reduziria a corrupção de funcionários do município : é impossível cobrar propinas quando as obras atendem a legislação.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin e ampliada na administração do prefeito Dário Berger.



Prédio com afastamentos em desacordo com o Plano Diretor

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um hotel localizado nas esquinas da av. Rio Branco com a ruas Duarte Schutel e Benevenuta Bartlet James, no centro de Florianópolis.

O terreno sobre o qual foi construído o prédio era de propriedade de uma empresa hoteleira do município de Balneário Camboriú e esteve à venda durante muitos anos.

Por estar situado em um local estratégico em relação ao sistema viário do centro de Florianópolis este terreno foi objeto de interesse das principais construtoras e investidores imobiliários da cidade.

Nenhuma negociação obteve êxito pois, apesar do zoneamento favorável à construção de edifícios com até doze pavimentos, havia um entrave que inviabilizava as obras que poderiam utilizar todo o potencial do terreno.

Este entrave era gerado por um dos condicionantes do plano diretor do município, a chamada “Lei da Sombra”, que consta tanto no texto aprovado em 1976 quanto naquele aprovado em 1997.

Poucos moradores da cidade sabiam, ou sabem, da existência da rua Benevenuta Bartlet James, paralela à av. Rio Branco, que inicia na rua Duarte Schutel, com cerca de dois metros de largura, e segue até a rua Arno Hoeschel.

As consultas de viabilidade encaminhadas à SUSP eram corroboradas por consultas verbais aos técnicos da secretaria que enfatizavam a incidência da “Lei da Sombra” também para esta rua pouco conhecida, legalizada através da lei 1.822/81.

A tabela abaixo demonstra a aplicação da “Lei da Sombra”. A última coluna refere-se ao afastamento mínimo obrigatório que as construções deverão apresentar em relação à testada do terreno junto a rua Benevenuta Bartlet Jones.

O hotel construído no local, com treze pavimentos voltados para esta rua, apresenta um afastamento de 8 metros enquanto o afastamento obrigatório, como pode ser constatado na tabela abaixo, deveria ser de 12,36 metros.

Vale observar que a SUSP (Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos), órgão responsável pela aprovação de projetos e da liberação de alvarás e habite-se, está instalada a cerca de 50 metros do local onde foi construído o hotel o que elimina a possibilidade de que os técnicos desta secretaria não tivessem conhecimento da obra.

Pergunta-se qual a condição especial que permitiu a esta obra avançar 4,36 metros sobre o recuo obrigatório estipulado pelo plano diretor ?

Zoneamento

AMC-6 (Área Mista Central)

Gabarito : 12 pavimentos

Taxa de ocupação : 25 %

Índice de aproveitamento : 3

Lei Nº 1822/81

Art. 1º - Fica denominada “Benevenuta Bartlet James” a via pública paralela à av. Rio Branco, entre as ruas “Arno Hoeschl” , e “Duarte Schutel”, constante da quadricula 14-F, nesta Cidade.

Sumário :

Um edifício destinado a abrigar um hotel teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não respeitar os afastamentos obrigatórios determinados pela legislação que disciplina o uso do solo.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, os afastamentos obrigatórios das edificações em relação às divisas dos terrenos sobre os quais serão implantadas.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.






Arqueologia Urbana : O início

Em 1988 o Sr. Espiridião Amin foi reeleito prefeito da cidade. Sabia-se na ocasião que aquele seria um mandato curto, menos de dois anos, pois ele pretendia candidatar-se, em 1990, a uma vaga no senado, o que de fato veio a ocorrer.

No curto período em que administrou o município pela segunda vez promoveu a modernização promulgando leis que atualizaram o Plano Diretor de 1976 e, simultâneamente, deu início a um processo de enfraquecimento destas leis através de atos que não contaram com respaldo legal.

Naquele período Curitiba foi consagrada como a capital mais bem planejada do Brasil, algumas das inovações urbanísticas lá adotadas foram divulgadas e premiadas internacionalmente.

Uma delas foi a criação de um sistema que agilizava as tomadas de decisão em relação a novas obras. A cada proposta de empreendimento não convencional, ou que entrava em choque com a legislação vigente, reunia-se um comitê integrado por técnicos do Instituto de Planejamento Urbano de Curitiba e os empreendedores para “acertar os ponteiros”. Ali eram tomadas decisões que eventualmente exigiam alterações das leis, o que também era feito de forma ágil pela Câmara de Vereadores.

O hábito de copiar idéias alheias entrou em cena.

Prefeitos de outras capitais implantaram em suas cidades versões “personalizadas” das soluções de Curitiba. O prefeito Amin foi um deles. Criou em Florianópolis um evento semanal que passou a ser conhecido, no universo local da construção civil e os funcionários públicos, como “as reuniões das quintas-feiras”.

Em Florianópolis, até a década de oitenta, os envolvidos com obras, incluindo empresários, técnicos e funcionários dos órgãos encarregados do planejamento e aprovação de projetos formavam um grupo no qual, se não pessoalmente, mas pelo nome, todos se conheciam.

O titular da SUSP sempre era alguém conhecido no meio com quem os profissionais da área de projeto tinham contato e ao qual tinham facilidade de acesso. Assim, quando surgiam questões similares àquelas de Curitiba, elas eram resolvidas de forma simples, em reuniões onde prevaleciam o bom senso, os critérios técnicos e a legislação.

Esta facilidade também era conseqüência de dois outros fatores. O primeiro é que, até então, poucos projetos inovadores haviam sido apresentados às autoridades ; quando obras diferenciadas eram propostas, a discussão era diretamente encaminhada ao IPUF e à Câmara.

O segundo é que naquela época, havia pouca gente disposta a burlar de forma escancarada as leis de uso do solo.

As reuniões das quintas-feiras encerraram o período em que problemas desta natureza eram resolvidos diretamente entre os profissionais da área de projetos e o primeiro escalão da SUSP. Estes assuntos passaram a ser colocados em pauta frente a um “comitê”. O prefeito comandava as reuniões cercado por seus acessores, aqueles que tinham algo a discutir ou pleitear formavam a platéia.

O que inicialmente pareceu uma idéia inovadora acabou se revelando uma “via rápida” para legalizar algumas obras que sob a ótica da legislação vigente seriam inviáveis.

Aqueles que antes lidavam diretamente com a SUSP passaram a depender de intermediários ; ao tentar dirimir pequenas dúvidas nem perceberam que seus problemas eram de menor importância naquelas reuniões, pois ali, escamoteadas entre discussões relativas a interpretação das leis foram “legalizados” vários projetos e obras inviáveis segundo o Plano Diretor e/ou o Código de Obras.

O prédio cuja imagem é vista abaixo foi apresentado em uma destas reuniões.

Dentre a platéia encontrava-se um cidadão que demonstrou intimidade com o prefeito pois não o tratava como autoridade mas como amigo. Ele havia construído um centro comercial em um terreno com duas frentes, uma para a avenida Beiramar e outra para a rua Bocaiuva. No projeto aprovado pela prefeitura o prédio seria composto de um subsolo, destinado a garagens, e dois pavimentos com lojas ; na obra foram executados três pavimentos comerciais, as vagas de garagem do subsolo deram lugar a lojas.

Em circunstâncias normais não haveria o que discutir. Ocorrera um desvio de finalidade : o subsolo deveria retornar à sua condição de garagem, mas aquelas não eram circunstâncias normais.

O prefeito confabulou com seus acessores e comunicou ao amigo que não havia como resolver o caso. O cidadão apelou :

Prefeito, minha família é dona da metade daquele quarteirão, eu construo as garagens depois em um terreno ao lado”.

O prefeito perguntou : “Você jura” ? O amigo confirmou : “Juro”. O prédio obteve o habite-se.

O empreendimento até hoje apresenta três pavimentos comerciais e as garagens jamais foram construídas.

Uma das conseqüências desta decisão tomada em uma quinta-feira de 1989 é que, desde então, a rua Bocaiuva, uma das mais movimentadas da cidade, tem um ponto de estrangulamento em frente a este centro comercial, pois ali, apesar das placas que indicam a proibição, sempre são encontrados automóveis estacionados.

Com a inauguração do Beiramar Shopping o empreendimento entrou em decadência, um dos fatores que contribuiu neste sentido foi a falta de vagas de garagem.


Prédios sem garagens (4)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a um prédio localizado no centro de Florianópolis, na rua Almirante Alvim junto ao largo Benjamin Constant. A construção realizada na década de oitenta destinou-se à instalação de uma clínica de diagnóstico que funcionou naquele local até 2004.

A obra original, aprovada segundo o código de obras de 1974 e o plano diretor de 1976, foi alterada imediatamente após a concessão do habite-se com a eliminação de todas as vagas de garagem existentes no subsolo que foram substituídas por equipamentos de diagnóstico.

Em 2005 o prédio sofreu uma reforma com ampliação das instalações e o acréscimo de um novo pavimento para permitir a instalação de uma loja.

Esta reforma afetou mais de 60% do prédio original, sujeitando a construção aos dispositivos do novo plano diretor e código de obras.

Para atender a estes dispositivos foram “recriadas” as vagas localizadas no subsolo porém, apesar de receber o alvará e o habite-se, as condições relativas às vagas obrigatórias não foram atendidas pois o vão de acesso ao subsolo tem altura insuficiente e a rampa apresenta declividade acima de 20% o implica na inexistência legal de vagas de garagem.

Pergunta-se : qual a justificativa para o licenciamento e concessão para esta reforma considerando-se que a mesma não atende à legislação vigente ?

Zoneamento

AMC-6 (Área Mista Central)

Gabarito : 12 pavimentos

Taxa de ocupação : 25 %

Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar 060/00 (Código de Obras)

Art. 199 As faixas de circulação de veículos deverão apresentar dimensões mínimas, para cada sentido de tráfego, de:

I - 2,75m (dois metros e setenta e cinco centímetros) de largura e 2,20m (dois metros e vinte centímetros) de altura livre de passagem, quando destinadas à circulação de automóveis e utilitários;

Art. 201 As rampas deverão apresentar:

I - afastamento não inferior a 2,00m (dois metros) do alinhamento dos logradouros, para seu início;

II - declividade máxima de 20% (vinte por cento) quando destinada à circulação de automóveis e utilitários;

Art. 257 A edificação existente que vier a sofre modificações em mais de 60% (sessenta por cento) de sua estrutura, em virtude de reforma ou reconstrução, deverá respeitar as normas deste código.

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não contar com vagas de garagem em quantidade suficiente para atender aos dispositivos legais.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, a relação entre as áreas construídas e as vagas de garagem/estacionamento a elas vinculadas. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.




Prédios sem garagens (3)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a uma obra realizada na esquina das ruas Fúlvio Aducci e General Valgas Neves no bairro do Estreito

Este caso exemplifica uma situação que ocorre com freqüência em Florianópolis. Devido aos dispositivos do Plano Diretor - que não permite computar as vagas localizadas nos afastamentos frontais - os proprietários aprovam projetos nos quais são apresentadas vagas que posteriormente, após a concessão do habite-se, serão eliminadas. Esta situação é comum em prédios comerciais.

Outro fator que determina limitações em relação ao uso dos afastamentos frontais dos prédios de uso comercial é o dispositivo que reduz ao mínimo os rebaixos admissíveis nos meios-fios localizados na frente do imóvel.

Qualquer habitante de Florianópolis pode citar dezenas de imóveis com rebaixos em toda a sua frente e com estacionamentos ocupando os afastamentos frontais, a luz da legislação vigente 95% deles são ilegais, o que permite deduzir que houve a “cooptação” de funcionários do município e/ou políticos que asseguraram o seu funcionamento.

Este prédio atende a todos os condicionantes legais, foram criadas “vagas” que posteriormente seriam eliminadas, o gabarito, taxa de ocupação e índice de aproveitamento encontram-se muito abaixo dos limites estipulados pelo Plano Diretor.

Como pode ser verificado nas imagens, desde o início da obra foi prevista a utilização dos afastamentos frontais como estacionamento, para tanto o prédio sofreu recuos que ultrapassam aqueles determinados pela legislação.

Para assegurar o uso integral do prédio com o fechamento das vagas fictícias foi necessária a “cooptação” de técnicos ou políticos.

O município de São José, junto a Florianópolis, prevê dispositivos no seu Plano Diretor que permitem o uso dos afastamentos frontais ; evita-se assim a cobrança de propinas e/ou tráfico de influência.

Zoneamento

AMC-6 ( Área Mista Central)

Gabarito : 12 pavimentos

Taxa de ocupação : 25 %

Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Art. 126 - A construção dos passeios ou calçadas deverá obedecer aos seguintes critérios:

III - acesso de veículo por rebaixamento de guia ou curva horizontal de concordância, segundo os desenhos e medidas do Anexo X.

Lei Complementar 060/00 (Código de Obras)

Art. 30 – O projeto de uma edificação será examinado em função de sua utilização lógica e não apenas pela sua denominação em planta.

Art. 195 Os acessos de veículos através de rebaixamento de meios-fios ou curvas horizontais de concordância, as faixas de circulação e os espaços de manobra e estacionamento deverão obedecer aos esquemas constantes nas leis de zoneamento, uso e ocupação do solo vigentes.

MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ

PLANO DIRETOR (LEI 1605/85)

Art. 82 Nas atividades em que,devido a sua função, houver necessidade de afastamento frontal, este somente será permitido com existência de entrada e saída independente, sem prejuízo do passeio público.

Parágrafo Primeiro – A profundidade mínima da área de estacionamento frontal, excluindo os passeios públicos e internos deverá ser de 5,50 m

Município de São José

LEI 3398/99

Art. 78 Quando houver previsão de área de estacionamento, esta não poderá ocupar a área correspondente ao afastamento frontal citado no artigo 85, exceto nas atividades não residenciais observadas no artigo 82.

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apresentando no seu projeto a existência de vagas de garagem em número suficiente para atender aos dispositivos legais. Posteriormente, após a concessão do habite-se, estas vagas foram transformadas em áreas comerciais.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar o Plano Diretor permitindo que nos prédios comerciais as vagas localizadas nas áreas de afastamentos frontais sejam computáveis e eliminar as restrições ao rebaixo dos meio-fios em frente aos prédios comerciais.

Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração do prefeito Dário Berger.



Prédios sem garagens (2)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo referem-se a uma obra realizada no centro de Florianópolis sobre um terreno com duas frentes, uma delas na rua Dom Jaime Câmara e a outra na rua Antonio Dib Mussi.

A área construída do prédio é de aproximadamente 1.200,00 m2 o que determina, segundo o Plano Diretor, a obrigatoriedade da existência de 24 vagas de garagem ou estacionamento. No entanto, apenas 11 vagas estão assinaladas, 6 no recuo frontal da rua Antonio Dib Mussi e 5 no subsolo da rua Dom Jaime Câmara.

A falta das vagas que atenderiam as exigências legais reflete-se no congestionamento das ruas do entorno pois o prédio abriga instalações de uma empresa que atende centenas de pessoas diariamente.

Para a obtenção do alvará de construção e concessão do habite-se esta obra foi submetida a análise dos técnicos e fiscais do município.

Como foi possível licenciar e conceder habite-se a uma obra que não atende aos dispositivos legais com relação ao número mínimo de vagas de garagem e ou estacionamento ?

Zoneamento

AMC-6 ( Área Mista Central)

Gabarito : 12 pavimentos
Taxa de ocupação : 25 %
Índice de aproveitamento : 3

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não contar com vagas de garagem em quantidade suficiente para atender aos dispositivos legais.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, a relação entre as áreas construídas e as vagas de garagem/estacionamento a elas vinculadas. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.




quinta-feira, 27 de dezembro de 2007

PRÉDIOS SEM GARAGENS (1)

Os fatos :

As imagens apresentadas abaixo, obtidas em 2002 e 2004, referem-se a uma obra realizada na rua Heitor Luz em frente ao Beiramar Shopping ; trata-se um prédio de dois pavimentos cujas vagas de estacionamento estão todas localizadas sobre as áreas destinadas aos recuos de ajardinamento.

A área construída do prédio é de aproximadamente 450,00 m2 o que determina, segundo o Plano Diretor, a obrigatoriedade da existência de 9 vagas de garagem ou estacionamento. No entanto, apenas 5 vagas estão assinaladas nas áreas dos recuos frontais, das quais apenas 3 atendem as condições impostas pela lei.

Para a obtenção do alvará de construção e concessão do habite-se esta obra foi submetida a análise dos técnicos e fiscais do município.

Como foi possível licenciar e conceder habite-se a uma obra que não atende aos dispositivos legais ?

Zoneamento

ATR-7 (Área Turístico Residencial)

Gabarito : 12 pavimentos

Taxa de ocupação : 25 %

Índice de aproveitamento : 3

Lei Complementar nº 001/97 (Plano Diretor)

Art. 59 - Os espaços livres definidos como afastamentos não são edificáveis, devendo ser tratados como áreas verdes ao menos em 50% (cinqüenta por cento) da superfície respectiva, ressalvando o direito à realização das seguintes obras:

II - garagem ou estacionamento com capacidade máxima para dois veículos no afastamento frontal das edificações residenciais com até dois pavimentos, quando implantadas em terrenos que não permitam a execução de rampa de acesso com declividade de até 20% (vinte por cento), devendo, entretanto, resultar encravada em no mínimo 2/3 (dois terços) de seu volume e permitir a continuidade do passeio para pedestres ao longo da testada do imóvel.

Art. 63 - O número de vagas de estacionamento, suas dimensões, esquemas de acesso e circulação, obedecerão aos anexos V, VIII e XI desta Lei.

Art. 64 - As vagas de estacionamento não poderão ocupar a área correspondente ao afastamento frontal.

Parágrafo Único - Não se aplica a regra do "caput" deste artigo ao caso do inciso II do artigo 59, e aos estacionamentos descobertos das atividades comerciais e de serviços.

Anexo IV - Padrões de estacionamento

Prestação de serviços, consultórios, bancos e escritórios em geral

1 vaga/50 m2 de área construída com mínimo de duas vagas.

Lei Complementar 060/00 (Código de Obras)

Art. 207 As vagas de estacionamento para automóveis serão numeradas seqüencialmente, terão pé-direito não inferior a 2,20m (dois metros e vinte centímetros) e dimensões mínimas de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura e 5,00m (cinco metros) de comprimento.

Sumário :

Um edifício comercial teve seu projeto aprovado pela SUSP, obteve alvará de construção e habite-se, apesar de não contar com vagas de garagem em quantidade suficiente para atender aos dispositivos legais.

Sob condições normais deveriam ser responsabilizados o proprietário da obra, os autores do projeto, autoridades e funcionários da SUSP.

Soluções :

A – Alterar, no Plano Diretor, a relação entre as áreas construídas e as vagas de garagem/estacionamento a elas vinculadas. Este procedimento reduziria a corrupção de políticos e funcionários do município : é impossível cobrar propinas ou traficar influência quando as obras atendem a legislação.

B – Manter o planejamento existente e contratar uma auditoria privada para realizar uma investigação idônea na SUSP e no IPUF.

Responsabilidade política :

Esta obra foi construída na administração da prefeita Ângela Amin.